Toiture défectueuse : vendeur et agent immobilier peuvent être tenus responsables

• Un couple a acheté une maison et découvert après coup que la toiture était en mauvais état. Ils ont décidé d'attaquer en justice la vendeuse et l'agence immobilière pour obtenir des dédommagements.

• La Justice (Cass. civ. 3e, n° 23-18.899) rappelle une règle importante : même si le contrat de vente contenait une clause protégeant la vendeuse contre ce type de réclamation, cette protection ne joue pas si elle connaissait le problème.

• L'agent immobilier est aussi épinglé : il ne suffit pas de fournir les diagnostics obligatoires. Quand le vendeur affirme avoir fait des travaux ou des vérifications, l'agent doit s'assurer que c'est vrai avant de transmettre ces informations aux acheteurs.

Vente immobilière : la connaissance du vice neutralise la clause de non-garantie

Dans cette affaire jugée par la Cour de cassation le 13 novembre 2025, des acquéreurs avaient découvert après l'achat de leur maison que la toiture présentait de sérieux défauts. La vendeuse tentait de se protéger derrière une clause du contrat l'exonérant de la garantie des vices cachés.

Mais la Cour de cassation rappelle un principe essentiel : cette clause ne protège pas le vendeur s'il avait connaissance du problème. Les juges d'appel auraient dû vérifier si la vendeuse n'avait pas été alertée par un couvreur sur le mauvais état de la toiture et la nécessité de travaux importants, ce qu'elle aurait alors sciemment caché aux acheteurs.

Cacher un vice connu : une stratégie inefficace face à la Cour de cassation

L'agent immobilier est également mis en cause. Celui-ci avait transmis aux acquéreurs les déclarations de la vendeuse affirmant qu'elle faisait contrôler sa toiture tous les deux ans. La Justice estime qu'il ne pouvait pas se contenter de relayer ces affirmations : il lui appartenait de vérifier leur réalité.

Cette décision renforce donc les obligations pesant sur les professionnels de l'immobilier, qui ne peuvent plus se retrancher derrière les simples déclarations du vendeur pour échapper à leur responsabilité envers les acheteurs.

Vendeur et agent immobilier : se protéger avec un expertise technique avant vente

Cet exemple illustre les risques encourus par les vendeurs et les agents immobiliers en cas de problèmes découverts après une vente.

• Pour le vendeur, une simple clause d'exonération dans le contrat ne suffit pas à le protéger s'il est prouvé qu'il connaissait les défauts.

• Pour l'agent immobilier, relayer les déclarations du vendeur sans les vérifier engage sa responsabilité.

La solution ? Faire réaliser une expertise technique indépendante avant la mise en vente. Ce diagnostic approfondi permet au vendeur de connaître l'état réel de son bien, à l'agent de disposer d'informations fiables, et à l'acheteur de s'engager en toute connaissance de cause. Un investissement préventif qui évite des années de procédures coûteuses.

Le cabinet AVAYAH intervient régulièrement sur ce type de mission en avant vente ou achat.